Courtesy of Mazske Finance
- Владельцы жилья используют кредитные линии под залог жилья (HELOC), чтобы покупать инвестиционную недвижимость.
- HELOC позволяет брать деньги, опираясь на долю собственности (equity) в доме.
- По принципу он похож на кредитную карту: можно занимать по мере необходимости до лимита и затем возвращать долг.
Когда Марк начал инвестировать в недвижимость, у него не было шестизначной зарплаты.
Бывший полицейский из Флориды, который по соображениям приватности не называет фамилию, рассказал, что его годовой доход никогда не превышал $52 000. Тем не менее он собрал портфель из 25 объектов недвижимости менее чем за пять лет и ушел с основной работы в 50.
Стартовать ему помог инструмент, который уже был под рукой: накопленный капитал в собственном доме.
Чтобы профинансировать первую инвестиционную покупку — дом на одну семью за $100 000 в долине Шенандоа в Вирджинии — Марк открыл кредитную линию под залог жилья (HELOC) на основе полностью выплаченного основного места проживания.
По его словам, на тот момент дом оценивался примерно в $200 000. Вместо того чтобы брать сумму, близкую к возможному максимуму, он оформил лимит на $30 000 — около 15% стоимости жилья — чтобы реализовать план покупки.
Инвестор из Мичигана Скотт Стинберг тоже использовал капитал в своем основном доме, когда они с женой приобрели свой первый объект sober-living под аренду. По его словам, для инвестиционной недвижимости требовался более крупный первоначальный взнос, чем для жилья, в котором живут сами владельцы, поэтому пара подключила HELOC, чтобы собрать нужную сумму.
«Мы смогли рефинансировать основной дом, извлечь часть капитала и направить его в работу», — сказал Стинберг BI.
По сути оба инвестора делали одно и то же: превращали часть богатства, «запертого» в жилье, в капитал, который можно использовать в других проектах.
Механика HELOC: как устроена линия под залог жилья
HELOC дает собственнику возможность занимать деньги под залог equity — разницы между рыночной стоимостью дома и остатком долга по нему.
В отличие от кредита под залог жилья, который обычно выдается единовременной суммой, HELOC больше напоминает кредитную карту. Банк утверждает максимальный лимит, а владелец может брать средства по мере необходимости в течение установленного «периода выборки» (draw period).
В период выборки деньги обычно доступны через чеки или карту, привязанную к счету. После начала использования средств заемщик платит минимальные ежемесячные платежи, зависящие от баланса. Некоторые HELOC предусматривают выплаты только процентов в течение draw period.
Лимит зависит от условий кредитора, оценки дома, уже имеющейся задолженности и вашего финансового профиля. Например, Марк мог запросить куда более крупную линию, так как дом был полностью выплачен. Но он остановился на $30 000 — суммы, которой хватало для стратегии, не извлекая из жилья существенно больше капитала, чем требовалось.
Для одобрения нужен достаточный уровень equity, а кредиторы обычно оценивают доход, текущие долги и кредитную историю.
Как правило, средства HELOC не ограничены только расходами на дом. Их можно направить на что угодно — от запуска бизнеса до отпуска или медицинских счетов. Но важно помнить: HELOC — это долг, обеспеченный вашим домом. Если вы не сможете его обслуживать, вы рискуете потерять недвижимость.
Покупка доходного актива за счет капитала в доме
Марк применил HELOC, чтобы приобрести арендуемую недвижимость, способную приносить доход и компенсировать новый долг. После заселения арендатора, по его словам, объект давал около $220 прибыли в месяц. Часть денежного потока он направлял на погашение баланса HELOC, а часть — в накопления.
Стинберг использовал HELOC как источник средств для первоначального взноса. У них с женой была накоплена доля собственности в основном доме, но для покупки инвестиционного объекта требовалось значительно больше наличных, чем при приобретении собственного жилья.
Это позволило, по выражению Стинберга, «заставить equity работать», не продавая дом.
Подход может быть эффективным, когда купленный на заемные деньги актив генерирует достаточно дохода, чтобы оправдать стоимость кредита, однако он повышает риски. HELOC обеспечен вашим жильем: при просрочках кредитор может ограничить дальнейшее использование линии, а если долг так и не будет погашен, дом может оказаться под угрозой взыскания и потери.
HELOC и кредит под залог жилья: ключевые отличия
Кент Хэ применял похожую схему использования домашнего капитала, но выбрал другой инструмент.
Он и его жена приобрели основное жилье в Сан-Диего в 2019 году. По мере роста стоимости дома их equity увеличивался, и со временем они взяли кредит под залог жилья, чтобы извлечь часть капитала и вложить его в краткосрочную аренду.
«Если бы я никогда не купил основное жилье, то, вероятно, у меня не появилось бы equity, чтобы инвестировать в краткосрочную аренду», — сказал Хэ BI.
Разница принципиальна: кредит под залог жилья обычно дает фиксированную сумму сразу, тогда как HELOC предоставляет возобновляемый лимит, который можно использовать постепенно.
Для владельцев, накопивших equity, понимание этих вариантов дает еще один способ эффективно применять капитал.
«Теперь у вас есть еще один инструмент в наборе», — сказал Хэ. «Если у вас много equity, возможно, вы сможете вывести часть и направить в инвестиции, если сделка логична и соответствует вашей склонности к риску».
