CBRE, крупнейшая в мире компания в сфере услуг для коммерческой недвижимости, десятилетиями ассоциировалась с брокериджем, управлением объектами и инвестиционными продажами. Но сегодня эту **столетнюю компанию**, появившуюся вскоре после разрушительного землетрясения в Сан-Франциско 1906 года, меняет другой «толчок»: **бум AI-дата-центров**.
Распространение генеративного ИИ запустило беспрецедентную волну строительства дата-центров: бизнес стремится закрепить вычислительные мощности для обучения и работы крупных моделей. Пока гиперскейлеры спешно ищут землю, электричество и воду для масштабных AI-инфраструктурных проектов, базирующаяся в Далласе CBRE незаметно стала важным игроком «за кулисами».
Компания утверждает, что уже обеспечила «десятки» потенциальных площадок под дата-центры по всей стране и напрямую работает с крупнейшими техкомпаниями над всем циклом — от оформления прав и разрешений на землю до обеспечения доступа к энергии и воде. В отличие от узкоспециализированных брокеров или подрядчиков, CBRE все чаще присутствует **сразу на нескольких уровнях** строительства AI-инфраструктуры.
Переход к услугам в сфере критической инфраструктуры и дата-центров «будет как минимум столь же значимым, как наш рывок в аутсорсинг в 1990-х и начале 2000-х, и произойдет гораздо быстрее», — заявил президент и CEO CBRE Боб Сулентик на звонке по итогам прибыли 23 апреля, где компания также сообщила, что ее выручка выросла на 19% год к году.
Эта трансформация уже меняет структуру бизнеса CBRE. В 2025 году компания получила свыше **$3 млрд инфраструктурной выручки**, а только за первый квартал — почти $950 млн. Недавно она выделила отдельное подразделение critical infrastructure services, ориентированное на дата-центры, телеком и энергетику — сегмент, который, по ожиданиям, вырастет более чем на 60% в этом году. CBRE также сообщила, что доходы от аренды дата-центров в первом квартале выросли более чем втрое по сравнению с прошлым годом.
В апрельском письме акционерам компания отметила, что критическая инфраструктура — включая операции дата-центров и бизнес Pearce Services — обеспечила около **14% core EBITDA** в 2025 году против примерно 3% в 2021-м. По словам CBRE, впереди открываются «значительные возможности».
Представитель компании сообщил, что сегодня CBRE управляет примерно 1 300 дата-центрами по всему миру, выступает проектным менеджером примерно для 150 объектов, предоставляет услуги продаж, аренды и финансирования примерно для 250 дата-центров и контролирует более 30 площадок под девелопмент.
Стивен Шелдон, финансовый аналитик и партнер William Blair, отметил, что среди игроков отрасли у CBRE **наибольшая экспозиция** к рынку дата-центров, и компания действует заметно активнее конкурентов, включая JLL, Cushman & Wakefield и Collier.
«Не думаю, что это замедлится в ближайшее время, — сказал он. — Я уверен, что в следующие пять и более лет будут трения и узкие места, но вряд ли кто-то сомневается, что это станет колоссальной долгосрочной областью инвестиций [для CBRE]».
Как CBRE вышла в дата-центры: ставка на сделки и масштаб
В беседе с Fortune Сулентик, возглавляющий компанию с 2012 года, рассказал, что продвижение CBRE в дата-центры началось несколько лет назад — по мере того как компания через приобретения расширяла направления управления зданиями и проектного менеджмента.
«Мы начали выполнять работу для клиентов дата-центров, — сказал Сулентик. — Затем мы стали управлять дата-центрами, и благодаря нашему масштабу довольно быстро начали делать это в больших объемах».
Именно масштаб — CBRE работает более чем в 100 странах и сотрудничает с 90 компаниями из Fortune 100 — позволил ей расти вместе с AI-инфраструктурным бумом, когда гиперскейлеры резко наращивали портфели дата-центров.
«Как только дата-центры появились и стали быстро расти, мы тоже начали расти быстро», — отметил Сулентик.
По мере расширения направления CBRE все чаще рассматривает дата-центры и критическую инфраструктуру как ключевые зоны роста. Сулентик подчеркнул, что **поглощения** всегда были центральной частью стратегии развития компании.
В ноябре 2025 года CBRE купила компанию Pearce Services — фирму по техническому обслуживанию инфраструктуры — за $1,2 млрд наличными, чтобы усилить присутствие в цифровой и критически важной энергетической инфраструктуре. Этому предшествовала сделка июня 2024 года: приобретение Direct Line Global, поставщика технических и монтажных услуг для дата-центров.
По словам Сулентика, масштаб планируемых вложений в AI-инфраструктуру на ближайшие пять лет выглядит почти беспрецедентным. Поскольку CBRE тесно работает с гиперскейлерами, компания видит их долгосрочные планы по капитальным расходам и целям строительства — прогнозы, которым, как он считает, можно доверять, потому что CBRE часто **непосредственно участвует** в реализации многих из этих проектов.
Шелдон добавил, что уникальность CBRE в том, что она не только консультирует и оказывает услуги вокруг дата-центров, но и инвестирует в них через девелоперское подразделение.
«Они действительно приобрели немало земли, — сказал он. — Думаю, они использовали инсайты, чтобы заранее понять, какие участки могут быть привлекательны под будущую застройку дата-центров, оценивали инфраструктуру, энергосети и подобные факторы». При этом, по его словам, текущие ожидания Уолл-стрит по CBRE не опираются на крупные выигрыши от этих земельных активов: существенный рост стоимости, скорее всего, будет восприниматься как дополнительный плюс — «вишенка на торте», а не базовое допущение в прогнозах.
Что мешает росту: кадры, мощности и сопротивление на местах
По его словам, главные препятствия со временем изменились. «Год назад я бы сказал, что самое сложное — подвести электричество к площадкам», — отметил он. Теперь же найти достаточное число квалифицированных технических специалистов «очень, очень трудно».
Чтобы снизить дефицит кадров, CBRE и материнская компания Facebook — Meta — недавно объявили о планах создать несколько учебных центров в США: ожидается, что там обучат тысячи техников и рабочих профессий строить и обслуживать новейшие дата-центры. Первые две площадки должны открыться этим летом рядом с аэропортами в Огайо и Индианаполисе.
CBRE не единственная компания в сфере недвижимости, столкнувшаяся с кадровым голодом, который сопровождает строительство и эксплуатацию дата-центров. Конкурент JLL также пытается сформировать прямой канал привлечения специалистов рабочих профессий — электриков, HVAC-техников и сантехников — по мере ускорения спроса на AI-инфраструктуру.
Сулентик признал, что по мере ускорения AI-бума усиливается и сопротивление со стороны местных сообществ. Как ранее сообщал Fortune, жители в штатах, включая Луизиану, Аризону, Мичиган и Техас, выражают обеспокоенность из-за потребления воды, нагрузки на энергосистемы, шума и использования земли.
Тем не менее он считает, что со временем проекты будут смещаться туда, где это наиболее рационально с точки зрения электроэнергии, воды и базовой инфраструктуры.
«Это как вода, которая в итоге находит свой уровень, — сказал он. — Со временем дата-центры окажутся в местах, которые работают лучше других. По мере развития отрасли нам придется находить источники воды и энергии, которые оптимальнее подходят».
Сулентик также отметил, что общественная критика дата-центров иногда усиливается из-за политической повестки, и возразил идее о том, что гиперскейлеры безразличны к сообществам, где они строят.
«Есть ощущение, будто корпорациям все равно на людей, — сказал он. — Это не так. Я внутри этих компаний как провайдер, и они очень, очень стараются решать эти проблемы».
Он добавил, что CBRE ожидает дальнейший рост спроса на услуги, связанные с дата-центрами, по мере расширения рынка AI-инфраструктуры в целом.
«Весь бизнес растет довольно быстро, — сказал Сулентик. — И я думаю, что эта часть бизнеса какое-то время будет расти быстрее, чем остальная компания».
Эта история впервые была опубликована на Fortune.com
