В Узбекистане вводят эскроу-счета. Что это такое и мнения экспертов

Президент Узбекистана провел совещание, на котором обсуждались вопросы строительной отрасли и меры по борьбе с бедностью. Одним из ключевых обсуждаемых вопросов стали проблемы дольщиков, которые часто сталкиваются с недобросовестными застройщиками. В ответ на эти проблемы было принято решение о внедрении системы эскроу-счетов для сделок с недвижимостью, особенно для строящихся объектов.

Теперь девелоперы будут обязаны заключать соглашения с банками, и деньги покупателей будут храниться на эскроу-счетах до момента завершения строительства и выполнения всех обязательств застройщиком. Эта новая система сначала будет протестирована в Самарканде и нескольких районах Ташкента в течение одного года.

Что такое эскроу?
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором средства покупателя хранятся до выполнения всех условий сделки, указанных в договоре. Это своеобразная «страховка» как для покупателя, так и для застройщика. Покупатель может быть уверен в том, что его деньги будут защищены, а застройщик получит оплату только после завершения всех строительных работ и выполнения обязательств.

Как это работает на практике?
Когда покупатель приобретает квартиру в строящемся доме, вместо немедленного перевода денег застройщику, средства размещаются на эскроу-счете в банке. Эти деньги остаются заблокированными до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства — например, не завершит строительство и не передаст все документы покупателю. Банк, действуя как независимый посредник, после выполнения всех условий перечисляет деньги застройщику. Если обязательства не выполнены, деньги возвращаются покупателю.

Новые реалии для застройщиков
Внедрение эскроу-счетов меняет модель финансирования строительства. Теперь застройщики не смогут напрямую использовать средства дольщиков для завершения строительства. Им придется обращаться к банкам за проектным финансированием, что увеличит финансовую нагрузку на девелоперов. Высокие процентные ставки по кредитам (22% и выше) создают дополнительные сложности.

Проблемы и вызовы
Алексей Летуновский, глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan, отмечает несколько проблем, связанных с внедрением этой системы. Во-первых, проектное финансирование будет зависеть от состояния банковского сектора, что может привести к удорожанию проектов. Во-вторых, в Узбекистане пока нет достаточного опыта работы с проектными компаниями (SPV), которые обычно занимаются такими проектами. В-третьих, не существует четкой законодательной базы для регулирования проектного финансирования и создания таких компаний.

Эскроу-счета также будут требовать оплаты комиссии за обслуживание, которая варьируется от 0,7 до 1% от суммы сделки. В конечном итоге внедрение системы эскроу может привести к увеличению стоимости квадратного метра жилья из-за дополнительных расходов на проценты, сборы и страхование.

Перспективы
Несмотря на сложности, главная цель внедрения эскроу-счетов — защита интересов дольщиков. Это поможет снизить риски мошенничества и предотвратить появление недостроенных объектов. Если тестирование системы в Самарканде и Ташкенте окажется успешным, эскроу-счета станут стандартной практикой для всех проектов жилищного строительства с участием банковского проектного финансирования.

Введение системы эскроу-счетов в строительную отрасль Узбекистана вызывает активное обсуждение среди представителей бизнеса, юристов и банковского сектора. Мнения экспертов разнятся, но общая точка зрения сводится к тому, что это нововведение окажет значительное влияние на рынок недвижимости.

Преимущества для банков
По мнению Ёдгора Гафурова, партнера и со-основателя компании Gafurov, Kardash & Partners, введение эскроу-счетов даст банкам возможности для увеличения ликвидности и доходов от управления этими счетами, а также откроет перспективы для кросс-продаж. Однако банки столкнутся с новыми регуляторными и юридическими требованиями, что приведет к увеличению административной нагрузки.

Воздействие на застройщиков
В краткосрочной перспективе это нововведение может создать проблемы с ликвидностью у застройщиков, особенно тех, кто полагается на привлечение средств дольщиков для финансирования проектов. Мелкие застройщики могут оказаться под угрозой выхода с рынка, так как не все будут способны адаптироваться к новым условиям. В долгосрочной перспективе останутся только наиболее надежные и устойчивые компании, что может повысить стабильность отрасли, но также приведет к возможной консолидации рынка и снижению объемов жилищного строительства.

Риски для покупателей
Для покупателей эскроу-счета означают большую защиту от недобросовестных застройщиков и недостроенных объектов, что повышает их доверие к рынку. Однако это ограничивает их доступ к своим средствам до завершения проекта, что уменьшает их гибкость в случае необходимости изменений или отказа от сделки.

Перспективы и сложности
Марина Заболотнева из Golden House отмечает, что система эскроу-счетов неизбежна, но основная нагрузка ляжет на банковскую систему. Застройщики столкнутся с высокими процентными ставками (24–26%), что может привести к увеличению стоимости жилья. Заболотнева предлагает ввести механизм, при котором процентные ставки по проектным кредитам снижаются по мере поступления средств на эскроу-счета, как это реализовано в России.

Влияние на рынок инвестиций
Саидазим Саидкамалов, руководитель юридического департамента TBC Uzbekistan, подчеркивает, что отсутствие системы эскроу ранее уменьшало интерес иностранных инвесторов к узбекским проектам. Внедрение этого механизма должно повысить прозрачность и защиту сделок, что создаст условия для привлечения институциональных и частных инвесторов.

Структурные изменения на рынке
Спартак Мячин, коммерческий директор СТЦ RABAD, считает, что внедрение эскроу-счетов приведет к большей прозрачности и стандартизации сделок на рынке недвижимости. Однако это также приведет к росту стоимости жилья и возможным задержкам в реализации проектов, поскольку застройщики будут вынуждены адаптировать свои бизнес-процессы к новым требованиям.

Внедрение эскроу-счетов рассматривается не просто как изменение правил, а как шаг к трансформации всей строительной отрасли Узбекистана, способствующий привлечению иностранных инвесторов, росту доверия потребителей и повышению качества строительства.